第一阶段：成本结算时代。成本控制的重点是，设计图纸深度和精度满足合约预算人员算量、算成本；图纸的深度决定了成本预算是否精准，这个阶段属于成本管控的后置时代，成本只是反映成本，并不能约束成本，更谈不上管控成本了。

第二阶段：成本核算时代。随着地产经验的日益增长，成本数据积累越来越多，逐渐形成大数据，在成本控制中便形成了与以往成本数据“对比”资料，这便是地产动态成本与目标成本的基础数据，事中控制、事中纠偏，保证目标成本的可达性，是这个阶段的重要特点。

第三阶段：成本策划时代。也叫全员成本管控时代，大量的优秀的开发商逐渐形成产品线系列，产品数据、成本数据更加精准，设计、营销、成本、工程、财务成本策划更加精准，成本投放更加有效和前置，属于事前控制的段位，也是成本控制的高段位时代。

从成本结算时代走到成本策划时代，不过短短十多年的时间，大部分企业依然停留在成本核算时代，没有标准化体系支撑的企业也只能对“成本策划”望而却步。回顾这十多年的路程，成本控制依然是一个任重道远的课题，无论是地产黄金时代还是白银时代，“成本”依然是开发商无法绕开的话题。成本控制，简而言之，不甚理想，精益化难以达到开发商的要求，原因无非：

① 高周转以及后高周转时代，设计依然追求“计件工资”，图纸的精细化水平甚至比前几年都有下降的趋势，尤其是2017~2019年时间段内的图纸质量更是堪忧；图纸质量的下降，导致成本控制波动性较大。

② 地产周期变化越来越频繁，形势好的时候开发商通过高配置提高产品溢价，市场下行的时候通过简配实现成本节省，成本控制简单粗暴，成本控制思维抛到脑后。

③ 产品体系、管理标准、战略采购和集中采购不成熟、组织能力不强；内部体系没有形成合力，大量的外部单位沦为“战采”的噱头，各地区、城市公司在执行力上偏弱。

④ 成本管控一把抓，眉毛胡子一把刮。地产下行阶段，人员优化此起彼伏，成本管控体系在人员缺乏的时候，难以做到精细化，重点成本管控没做到，反而鸡毛蒜皮的事情上消耗了大量精力。

这就是地产成本管控的现状，该管控的没控住，细思惊恐。大量的企业将成本投放在可以看得到的功能性成本和敏感性成本当中去，反而忽略了结构性成本的控制，结构性成本依然抓不住、控不住、留不住。（结构性成本，即业主看不见、感受不到的成本，比如结构含钢量、含混凝土量、大小市政成本、支护降水、施工工艺措施费成本等非业主敏感性成本。）成本控制的级次，讲究抓大放小、控制非敏感成本、对标敏感性成本，先控制住结构性成本，这是成本控制最应该做到的。