第一部分：车库成本控制

地库作为配套，要求强制建设，但是：

①车库造价占比高：占工程成本比例约19%；

②售价低：普通地下一层车库建安成本非人防约2400元/m2，人防约2700元/m2，停车效率按36m2/个，则单个车位成本约8~10万，而在三、四线城市，车位销售价格几乎均低于建造成本，亏损买卖；

③销售周期长：车位销售持续时间两三年甚至更长，长时间库存积压、占用资金；

作为一名成本人员，应当如何控制车库成本呢？

一、减少车库面积

1、地上停车规划指标10%要用足：车库成本排序，地上停车＜全地下车库，地上车位数=10%*总车位数；

2、不多建车位：车位设置数量按当地技术规定及地块控规要求设置，不多建；

3、不多建人防：人防面积按最新人防规范要求设置，不多建；

4、优化车库轮廓线、剔除无效空间。充分利用高效区、争取中效区、避免低效区（地库外墙锐角和斜墙，易产生无效空间、过多折边等增加成本）；

5、严控设备用房面积。

二、车库合理布局

1、层数布局：优先单层车库，若单层无法满足且缺口不多，可考虑局部建机械车库。（双层车库埋深较深，需考虑抗浮及支护成本；对于山地建筑，可利用地形优势，单层or双层，需具体分析）

2、人防布局：

a、单层车库，人防应集中布置，放在塔楼较多停车位较少的区域，减少对车位损失；先车位、后人防；

b、多层车库，人防设在同一位置上下层或设在车库最底层；

c、首开区不设置人防车库；相邻地块开发，人防考虑集中设置在同一地块内；

3、柱网选择：

柱网成本：大柱网（豪华型和舒适型住房）＞大小柱网（经济型）＞小柱网（保障型）；使用体验反之。

4、车库层高：

车库层高=梁高（0.8/0.7/0.6）+管道高度（0.5）+车库净高（2.2）+地面面层（0.1）+预留富余量（0.1）=3.5~3.7

（规范要求：车位净高2m，车道净高2.2m；部分公司考虑地库舒适性，对净高有特殊要求）

兼顾规范要求及使用舒适性，通常采用大小柱网，非人防3.7m，人防3.8m；当采用小柱网，可降低车库层高0.1m；

车库层高每降低10cm，车库单方降低约30元/m2。

5、车库埋深

住宅项目合理抬高，减少车库埋深，减少土方量。

6、车库顶板覆土厚度：住宅非特殊要求，覆土厚度1.2m；

7、车库结构选型

8、车库流线设计

a、提高车道利用率，避免行车道靠外墙布置及单边停车；

b、停车方向：宜长排列，避免短排列；

c、车道端部宜“环通” ，避“尽端式”；

9、车库出入口数量控制

第二部分：节能成本控制

一、节能造价

随着节能标准不断提升、节能造价占比较大，节能的成本控制应加强重视：

a、节能标准不断提升

b、节能造价占比大

①分包工程中造价占比：外窗、外立观第一，保温第二；

外窗+保温占分包工程（不含桩基、装饰、电梯）造价45%；

②保温+门窗成本占建安成本比仅次于主体工程，成本占比7%；

③保温厚度每增加10mm，可售单方增加5元/m2。

二、节能设计基本原理

要控制节能成本，首先需要了解节能设计的影响因素：

1、节能与气候分区：气候分区不同，节能设计不同；

2、节能与体形系数；

建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0，与其所包围的体积V0的比值，即 S=F0/V0。

3、节能与窗墙比

窗墙比=外窗面积÷外立面面积（含外窗面积）。