建筑设计优化方案，让项目多赚8000万！

　　一个位于安徽蚌埠的房地产项目，一期已经建成，但由于开发公司缺乏经验，当地设计院水平一般，导致设计存在很多问题，严重影响销售。虽然项目来访量不少，成交却非常低。在开发项目二期过程中，开发商对设计提出了更高要求，并对建筑方案进行了优化，在建筑方案优化设计后，预估约可以创造8000万元的价值。

　　这个项目位于冬冷夏热地区，是典型的商住项目，户型种类比较齐全，包含了别墅、小高层、高层、大平层等产品，具有很大的代表性。下面一起来看看建筑师如何在规划、地库、商业、户型四大方面进行综合优化。

　　建筑设计优化-总图优化

　　总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目成败。总图优化一定要谨记的几个要点是：用地价值分析，项目资源利用最大化(朝向、景观、间距、商业界面、容积率等)，规划价值比较，盈利分析，规划与车库和商业的结合设计，竖向与土方平衡等。

　　先来看项目的总体情况。

　　项目临近滨湖公园，整个西面有很大面积的湖景资源。项目南面为一期，已建成，优化设计范围为二期。二期总计容建筑面积为23.4万平方米，其中，商业0.9万平方米，别墅60套，共1.5万平方米，住宅1618套，21万平方米。总停车位3511个。

　　区域位置

　　项目鸟瞰效果图

　　项目的产品类型还是比较多的，销售价格差距也不大，独栋别墅售价1.5万元/㎡、双拼别墅1.2万元/㎡、四联别墅1万元/㎡、一梯二湖景小高层7000元/㎡、一梯三双拼高层5000元/㎡、一梯四高层6000元/㎡、一梯湖景二高层7000元/㎡、一梯二湖景大平层高层7000元/㎡，商业：沿街1.2万元㎡、内街1万元/㎡、二层7000元/㎡。

　　原完整总图

　　原二期总图

　　从原总图可以看出，整个规划问题不少：(1)户型面宽过小，且日照宽余，可加大面宽，提升品质。(2)二期别墅全部为四联，产品较单一，其间现有距存在设置部分双拼的空间。(3)商业较分散，可以尽量多连接。(4)地面车位没用足，损失巨大。

　　优化总图

户型分布图

优化总图日照分析(户型加大面宽后满足大寒日2小时以上日照)

高层部分优化前后总图叠加

　　可以怎么做优化呢?建筑师做了4方面的处理，效果相对还是比较明显的。

　　(1)户型加大面宽，普遍加多一朝南开间(北方地区南面房间数量很重要)，如每套多卖1万元，则价值1618万元。(2)增加16套双拼别墅，如每平方米0.2万元，则价值250*16*0.2=800万元。(3)商业更加连续，增加了少量内街商业(较有把握的销售)和路口小集中商业(小超市等)，保守估计增加价值2200*0.4=880万元。(4)地面车位用足10%的比例，比原来增加约100个车位，如每个地下车位造价8万元，则节约造价800万元。

　　预计总价值可达到4098万元。

　　地库综合优化

　　地下室部分在建安成本中占比巨大，一般范围为：17%~31%。因此，应尽可能减少不可售面积(地下室面积)，同时，平面功能与流线要合理化，控制车均面积、层高、设备及其运营费用等。

　　原地库局部平面

　　原来的地库主要存在4方面的问题：(1)停车车位数量没有控制到最小值，非标准车位没有用足。(2)地库与规划欠缺紧密结合设计，楼栋之间存在一定浪费。(3)柱网尺寸不够精确，车位存在空间浪费。(4)部分设备用房影响停车，没有极力做到双面垂直停车。

　　优化后局部平面图

优化后完整平面

　　这个项目地库综合优化幅度相对于其他项目算是较小，主要优化了以下几个地方：

　　(1)把地下停车位计算到最小值：精细计算必配停车数(按照最有利的方式计算，小户型折扣等)、地面车位最大化、非标准车位用足。

　　(2)地库与规划进行了结合设计，使其楼栋之间恰好完全利用。

　　(3)精细化柱网尺寸，避免空间浪费。

　　(4)合理化流线与布置，做到双面垂直停车。

　　(5)人防面积精确计算与设置。

　　最后核算，车均面积减少了约2平方米，价值820*2*0.25=410万元。

　　建筑设计优化商业

　　商业部分优化的总的原则是：沿街价值最大化，流线合理化，公摊面积最小化，赠送和附加值最大化等。

　　部分商业平面

剖面示意图

　　商业部分的优化聚焦在附加值上，比如(1)商业通过架空层、院、-1层等在平面上赠送约2000平方米，估算价值：2000*0.6=1200万元。(2)商业通过假覆土层增加1米层高，使之可以做夹层，同时避免因为层高超4.8米计算两倍面积，如每平方米多卖1000元，则价值：4500*0.1=450万元。

　　建筑设计优化户型

　　对于客户而言，户型是最直接最核心的产品，所以在优化过程要注意，一是平面功能与流线合理化、精细化，二是公摊面积最小化，三是体形系数控制，外立面率控制，结构轴线整齐化，与室内设计结合，四是赠送和附加值最大化。

　　别墅

　　先来看别墅产品优化前的平面图

　　原平面图有比较突出的问题，比如(1)地下室仅一个天窗，品质低;(2)一层没有侧院，后院很小;(3)客厅空间不完整，与餐厅高差较大;(4)没有电梯，对于300万左右的房子，其豪华度明显不够;(5)楼梯太陡(宽220、高211)，实际行走困难;(6)卧室、客厅有卫生间下水，外立面有雨水管，影响使用和外观;(7)主卧阳台、露台不够。

　　优化后平面图

　　经过一轮优化后，可以做到：

　　(1)地下室面积加大，赠送增加(接近地上的环境)，且设有三个下沉花园(原一个)，品质大大提高。

　　(2)一层增加侧院，加大后院。

　　(3)客厅空间更加完整。

　　(4)预留电梯(别墅必备)，其赠送面积价值：2.21*3*1*60=397.8万元。

　　(5)楼梯尺度大大平缓(原宽220、高211，优化后宽280、高189)。

　　(6)管井外置，避免对餐厅空间和外立面的破坏。

　　(7)二层主卧增设衣帽间，卫生间明，且避免影响客厅。

　　(8)二三层露台更多。

　　从优化结果来看，面积比原来稍大，空间更加舒适，其增加部分的面积起码比住宅售价高;因此，面积适当增加有利于溢价。

　　这一梯二湖景小高层

　　再来看看小高层，优化前平面图是这样的

　　这样设计的问题在哪里呢?(1)楼梯间没开窗;(2)入户花园成为走道，不能独立使用;(3)客厅餐厅“L”形，浪费空间和不便于使用;(4)厨房内开门不好，利用效率低。(5)东面非直面湖景单元不应为横厅。

　　优化后平面图

顶层平面图

　　优化之后可以看到，效果还是挺明显的：

　　(1)楼梯间可开窗，避免设风井。

　　(2)入户花园避免成为走道，可改造成半间房独立使用。

　　(3)客厅餐厅形成完整大空间。

　　(4)厨房利用效率提高。

　　(5)次卧增加卫生间、衣帽间。

　　(6)主卧卫生间、衣帽间更加舒适。

　　(7)东面非直面湖景单元改为南北通透型，既有利于客厅看湖，又大大提高其品质。

　　(8)东面单元增加一南向房间。

　　(9)顶层多露台赠送(立面构架维护)，如平均赠送30平米，40套价值为：30*40*0.6=72万元。

　　一梯三双拼高层

　　从优化前平面图可以看出，原来的产品(1)外轮廓不够整齐，造价高。(2)核心筒电梯对套内影响，且电梯厅没有采光通风。(3)内天井空间狭小，且卧室朝内天井品质太低。(4)端户餐厅空间太紧张。

优化后平面图

　　建筑师对此优化后，完全不同了，比如：(1)外轮廓更规则，且避免了内天井。(2)避免了核心筒电梯对套内的影响。(3)套型面积小3平方米，客厅餐厅比较南北通透。(4)主卧室增加卫生间和衣帽间。(5)避免卧室朝内天井。(6)主卧室卫生间和衣帽间更加合理和舒适。(7)增加纯赠送空间。

　　一梯四高层

　　这个高层产品问题稍微少一些，但依然存在比如“核心筒管井位置不合理，影响核心筒舒适度;左户卫生间位置距离卧室较远;中户书房朝内天井，品质太低”这些问题。

　　优化前平面图

优化后平面图

　　建筑师优化了7个地方之后，整体舒适度有所提升。

　　(1)管井位置合理，核心筒更舒适。(2)客厅餐厅形成完整大空间。(3)多一卧室，可为二胎户型。(4)卫生间三分离，且位置合理。(5)主卧增加衣帽间。(6)主卧增加半个卫生间。(7)避免卧室朝内天井。

　　这一梯二湖景高层

　　湖景高层有个比较明显的问题是浪费空间，从平面图上看，电梯不相邻，面积造成浪费，使用起来也不方便，客厅餐厅是采用的L形，同样比较浪费面积，左户的主卧没有衣帽间，右户的卫生间位置不合理。而且右户141平米才做到了3房，很难有市场。

　　优化前平面图

　　优化后平面图

　　这个户型经过优化后，可以达到：(1)电梯相邻，节约面积和便于使用。(2)客厅餐厅避免“L”形，形成完整大空间。(3)卧室朝向湖景。(4)主卧增加衣帽间。(5)客厅餐厅间避免空间浪费，空间更舒适。(6)卫生间位置合理。(7)增加一朝东主卧增。(8)增加赠送空间。

　　一梯二湖景大平层高层

　　这个产品虽然是大平层，但却没做出大平层的舒适度。首先，电梯不相邻，浪费面积和不便于使用。其次，客厅餐厅门洞过多，家具无法摆放合理。第三，厨房尺度过小，不匹配毫宅。第四，卫生间直接开门于厅。第五，主卧衣帽间过小，卫生间位置合理还占用南面。第六，左户非直面湖景户型面积过大，客厅应朝南和南北通透。

　　优化前平面图

　　优化后平面图

　　负一层平面图

　　那如何优化呢?建筑师做了以下这些处理：

　　(1)电梯相邻，节约面积和便于使用。

　　(2)直面湖景户型面积加大，类似空中别墅，避免客厅餐厅过多门洞，通过花园形成双面采光通风。

　　(3)可变空间：花园、书房、保姆房、儿童房、茶室等。

　　(4)厨房尺度更加舒适匹配。

　　(5)卫生间避免直接开门于厅，且位置合理。

　　(6)增加一景观套房。

　　(7)增加一南向卧室。

　　(8)主卧衣帽间更加舒适，卫生间更加合理。

　　(9)非直面湖景户型面积需要稍小，客厅朝南，且南北通透。

　　(10)南向湖景大阳台。

　　(11)一层增加负一层赠送，买一送一，如负一层平均一套赢利10万元，则价值260万元。

　　通过以上合理化平面带来品质提升，预计住宅可以提高售价1万元/套以上，则价值为：1618万元。

　　最后再来回顾下优化结果：

　　以上为本项目的实际优化案例，具体项目会有很多不同的设计条件，需要灵活设计。希望通过此文，让更多的同行注重建筑方案设计及其优化。